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火锅人均消费与房价的相关性研究

时间:2017-9-14 1:48:50  作者:admin  来源:www.gggda.com  查看:348  评论:0

原标题:火锅人均消费与房价的相关性研究

小Q导读:今晚去吃火锅吧!

文/克而瑞研究中心 数洞小组(老表哥、兔酱、鸟姐)

“逛吃上海”系列研究的启动,要特别感谢CRIC技术团队的大力帮助,得益于POI数据源方面的支撑,研究中心数洞小组才得以拿到上海各类商铺的信息点数据,从房地产视角展开相关系列研究。

“中午吃啥好呢?”“火锅吧。”“好。”

“晚上吃啥好呢?”“火锅吧。”“好。”

“看完电影吃啥好呢?”“火锅吧。”“好。”

“买了一堆海鲜回家,怎么做好咧?”“涮着吃呗。”“好。”

没有什么事情是一顿火锅不能解决的。如果有,那就两顿。

我们平时爱吃火锅,可能是因为它折射出我们生活的状态,比如数洞小组每逢聚餐,三人总是心照不宣直奔火锅店。

据统计,全国火锅商户数量已达35万家,占餐饮商户总数比例达7.3%,消费总额占到国民餐饮消费总额的15%,并且已经细分出了重庆火锅、老北京火锅、粥底火锅、潮汕牛肉火锅、串串香锅等30多种火锅种类。

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上海外环外火锅店最多

全市主流人均消费60-120元

在上海,火锅品类一直盘踞各大美食类网站人气第一位置,通过网络可查询到的火锅店有4200多家。其中,外环外火锅店最多大约占到了总量41%,其次为内环内占到22%、内中环占到了21%,最后是中外环火锅店分布比例为16%。

在消费档次上,主流消费区间为人均60-120元的中档火锅,比例占到了58%;其次是60元以下的抵挡火锅消费约23%;再次是中高档火锅消费价位120元以上200元未满,比例大约17%;最后是200元以上高档火锅消费约3%。结合环线来看,外环外低挡火锅消费在所有环线中比例最高,中外环对中档火锅消费比例相对其他环线最高,内环内则是中高档、高档火锅消费比例相对最高。

火锅人均消费与房价的相关性研究

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外环外也有高格调火锅

七宝、莘庄已经连点成片

上海外环外的中高档火锅数量占比虽然相对较低,但由于基数较大,其实还是有不少(70家)中高档、高档的店铺开设在此。就店铺分布情况来看,这些店铺大多位于外环附近的地铁站附近,尤其是在西南侧的七宝、莘庄,中高档火锅已然连点成片。外环外人均消费TOP3的雅集汇(七莘路)、宝燕海货工场(莘庄)、海鲨湾海鲜会馆(七宝)也恰好分布在这里,高品质的牛肉、海鲜也得到了不少老饕的认可。此外浦东的川沙、康桥,嘉定的江桥、南翔等板块也有中高档火锅分布。但要说到人气还是得数嘉定北,这里的辣府、香天下都已经成为了“爆款”火锅店,平均人气也远远超过了其他各板块的中高档火锅。

图2:上海外环外中高档火锅分布示意图(人均消费大于120元)

火锅人均消费与房价的相关性研究

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各板块火锅“扎堆”排名

领先者多为内环交通枢纽或人气居住板块

为进一步分析各板块火锅分布,把大数据图形再度回归到明晰的表单,数洞小组对商铺经纬度进行了栅格化处理,以此计算各板块火锅密度大小。由下表可见,上海各板块火锅分布数量差异很大, TOP20板块集聚了上海40%的火锅店铺,并且这里火锅店铺的密度也相对更高,TOP20板块火锅店铺平均密度指数达到了4.4,也远高于全市中位数的3.0。联系到楼市指标,可见火锅集聚区的挂牌量明显更高,TOP20平均值达到了910套,比全市中位数高出了80%。

具体到板块来看,“火锅聚集区”主要集中在两大类板块:一类是人气较高、活力旺盛的人气居住板块,典型如五角场、七宝,房价处于在中档偏高的位置,全市排名分别为42和52,且居民换房需求庞大,二手房挂牌量均超过2000套。另一类是市中心的交通枢纽板块,如人民广场、静安寺,这些地区本身居民总量虽然不是最多,但由于处在地铁交汇或环线高架的交叉入口附近,对于散落在大上海的小伙伴们而言,这些 “到哪都方便”的地方也就成为了大家跨板块相聚的首选,因此火锅数量众多,食客消费能力也会有较大差异,这一点也会在下文中有所体现。

火锅人均消费与房价的相关性研究

注:此处店铺密度只涉及有商铺布点的生活区,不包括板块内的山川河流等人烟稀少地形

图3:上海火锅店分布情况

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火锅消费力最“壕”板块排名

上海核心区域以及成熟居住板块

上海中高档火锅店主要集中在内环以内位置,沿着轨交四号线画个圈,能找出四成左右店铺(150家)。内中环为次要集中区域约占26%,外环外紧随其后有24%左右的店铺,中外环最少大约只有10%左右的高档火锅店。细化到板块层面,排名前十的板块分别是八佰伴、人民广场、五角场、淮海路、打浦桥、上南地区、静安寺、长宁虹桥、中山公园、天山板块。其中,八佰伴和人民广场最多各占4.1%,然后是五角场大约占了3.8%,淮海路排第三约3.3%。

从火锅消费能力强弱来看,TOP20板块排名不少是上海核心区域,如外滩、陆家嘴、淮海路、南京西路,板块内拥有不少高档消费场所,而这些板块的房价也基本在10万元+以上;还有不少是发展成熟老牌居住区,如春申、控江、龙柏、顾村、龙华、金山卫,这些板块内新老社区兼容并包,在买房选择上选择余地比较大;此外,还不乏碧云、源深、虹桥等高档物业聚集的生活板块。

图4:中高档火锅店分布、TOP20消费能力排名

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火锅消费价差最大板块排名

最贵和最便宜之间隔了10顿百元火锅

最后,来看一下火锅人均消费的价差情况,火锅作为一项全民食物,在人均消费上却有着令人诧异的差价:大众点评上最昂贵的火锅来自虹桥板块,人均消费在987元/人,而人均消费最低的“火锅”店位于七宝,据说只要10元/人就能打打牙祭,最贵和最便宜之间,可以说是间隔了10顿百元火锅的距离。

我们将各个板块分开来计算了板块内最贵和最便宜火锅的价差,发现部分板块的价格差距上简直“云泥之别”,在全市一百多个板块中,火锅的平均价差是133元/人,为便于图形呈现,我们选取了差价排名TOP20的板块,增加板块的房价维度进行了对比。可见拥有“最贵火锅”的虹桥板块当仁不让的排在第一位,板块内火锅消费均价价差达到了953元/人(老实说近一千元的人均消费在哪个板块都会与其他火锅店形成巨大价格差),火锅的价差越大,说明板块内活动人群的收入差异较大,活动人群更为复杂,可以看到上文所述的人民广场、静安寺均火锅价差均跻身全市TOP20。

排行前三的板块为虹桥、新天地和源深体育中心板块,板块内最贵和最便宜火锅相差在800元/人,其中新天地板块目前二手房均价达到13万元/平方米,虹桥板块和源深板块二手房均价分别为7.5万元/平方米和8.9万元/平方米,这三个火锅价差最大的板块,房价也处于全市平均价格以上;价差在600-800元/人的档位中也仅有三个板块,房屋均价从高到低分别为淮海路、静安寺和塘桥板块;价差TOP20板块中主要分布在内环内以及内中环,位于中外环的仅有高境板块,而位于外环外的仅有七宝和莘庄。

图5:上海火锅消费价差TOP20板块及其房价(单位:元/人,元/平方米)

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  • 吃遍上海之二:火锅人均消费与房价的相关性

  • 吃遍上海之四:这里房价更高,这里的人更爱吃面包

  • 吃遍上海之五:本帮菜价位中的上海板块等级

  • 闲逛魔都之一:从KTV档次看房价梯度线

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